Информационный бюллетень
№ 4 
Регионального отраслевого объединения работодателей
Ассоциации организаций жилищно-коммунального хозяйства Орловской области.
апрель 2021 г.
Содержание:
1.	Вопросы на злобу дня
- Как минимизировать последствия административных штрафов по части 2 ст. 14.6 КоАП РФ по протоколам Управления по тарифам
и ценовой политики Орловской области
2.	Главные новости сферы ЖКХ
3.	Как новые требования СанПиН влияют на работу УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК
4.	УО должна сначала делать, потом спорить. Верховный суд напомнил, кто отвечает за общее имущество
5.	Вправе ли надзорный орган заменить специальную статью КоАП на общую
6.	Как обслуживать МКД с терморегуляторами
7.	Инструкция, как сделать корректировку платы за отопление в 2021 году
8.	Короткие ответы на ваши вопросы
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
1.	Вопрос на злобу дня

Как минимизировать последствия административных штрафов по части 2 ст. 14.6 КоАП РФ по протоколам Управления по тарифам и ценовой политики 
Орловской области

В последнее время участились проверки ресурсоснабжающих предприятий на предмет соблюдения тарифов на основные виды деятельности в области тепло и водоснабжения. 
В целом никто из проверенных предприятий не нарушает установленных тарифов на водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение. Однако ряд предприятий, не имея установленного тарифа на подключение и технологическое присоединение к системам водоснабжения в минувшем году произвели несколько подключений мелких частных потребителей. Но при этом практически никто из них не взимал плату за выдачу технологических условий и за осуществление врезки т. е. за подключение и технологическое присоединение 
В лучшем случае отдельные предприятия получали средства за прокладку трубопроводов до земельных участков потребителей. Но это не входит тариф на подключение и технологическое присоединение к системам водоснабжения. Более того этот вид услуг гражданам имеет право оказать любая сторонняя организация. Другими словами, ресурсоснабжающие предприятия зачастую снизили затраты физлиц на подключение и тех. присоединение за счёт своих доходов от нерегулируемых видов деятельности. Тем более что в Российской Федерации в настоящее время идёт борьба за снижение цен на товары и услуги для населения, а в Орловской области как видно всё наоборот.
Следует отметить и то, что такая практика сложилась не сегодня, она складывалась на протяжении как минимум 10 лет т.к. речь идёт прежде всего о мелких потребителях, как правило это жилые дома граждан ранее не имевшие подключения к сетям холодного водоснабжения, реже это вновь построенные частные жилые дома, которые не имеют серьёзного обременения по мощности и объёму потребления. При том, что объёмы капитального строительства в сельских районах области или полностью отсутствуют, или крайне незначительны. Да и объёмы потребления в сельской местности из года в год сокращаются.
 Не смотря на это, в настоящее время на ряд муниципальных и казённых ресурсоснабжающих предприятий Троснянского, Малоархангельского, Колпнянского, Кромского, Мценского, Болховского, Орловского и ряда других районов области Управлением по тарифам готовятся административные материалы по признакам административного правонарушения предусмотренного ч.2 ст. 14.6 КоАП РФ «Занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), нарушение установленного порядка регулирования цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования – которое влечёт привлечение к административному штрафу должностных лиц в сумме пятидесяти тысяч рублей или дисквалификации на срок до трех лет; на юридических лиц - сто тысяч рублей».  Для бюджета выше указанных предприятий это достаточно ощутимые последствия, так же, как и для их руководителей за такое достаточно незначительное нарушение, не повлекшее для потребителей услуг каких-либо ощутимых негативных последствий.
Кроме того, услуги, входящие в состав тарифа на подключение и тех. присоединение, были по сути оказаны на безвозмездной основе, а безвозмездная основа не включает в себя какую-либо цену, то есть, предприятия не использовали не завышенной, не заниженной цены т. к. тариф, а, следовательно, и цена на данный вид услуг для них не была установлена. Следовательно, нет оснований утверждать, что имеется факт занижения установленной цены (тарифа).
Исходя из этого, можно было бы сделать вывод о том, что в данном случае отсутствует факт нарушения установленного порядка регулирования цен (тарифов), образующих состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.6 КоАП РФ в действиях предприятий, как и состав административного правонарушения, предусмотренного статьёй 14.6 КоАП РФ. Следовательно, согласно п.2 ч.1 ст. 24.5 КоАП РФ «Отсутствие события административного правонарушения» производство по административному делу не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению при наличии хотя бы одного обстоятельства, свидетельствующего об отсутствии состава административного правонарушения. Однако, в позиции ч.2 ст. 14.6 КоАП РФ имеется одна фраза, которая не позволяет нам сделать вывод об полном отсутствии состава административного правонарушения, а именно: «а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования – которое влечёт привлечение к административному штрафу». К этому понятию противной стороной будут приложены все положения Постановления Правительства РФ от 13.05.2013 N 406 (ред. от 22.05.2020) "О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения" (вместе с "Основами ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения", особенно положения параграфа 10 (п. п. с 81-87), которые обязывают гарантирующую организацию при определении цены на подключение и тех. присоединение использовать установленный уполномоченным органом тариф. Таким образом судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении будут вынуждены принять во внимание и этот аргумент в пользу обвинения.
В сложившейся ситуации важно помнить:
- Если никаких денег за подключение и технологическое подключение не взымалось или взымалась часть денежных средств по себестоимости затрат только по врезке, в данной конкретной ситуации может быть применено положение ст. 2.9 КоАП РФ в соответствии с которой: «При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием. Основанием для этого является или полное отсутствие вреда правам граждан, защищаемым государством или их малознасительность. 
- При этом, уже сейчас необходимо принять меры к установлению органом регулирования тарифов на подключение и технологическое присоединение заявителей, с величиной, подключаемой (присоединяемой) нагрузки менее 250 куб. метров в сутки. Это позволит вам в суде при внесении ходатайства о применении по отношению к вам ст. 2.9 КоАП РФ уверить суд о уже принятых вами мерах по недопущению в дальнейшем подобных правонарушений.
В настоящее время РООР АОЖКХ Орловской области ведёт работу по организации и проведении совместно с Управлением по тарифам и ценовой политике обучающего семинара по теме «Порядок подготовки документов для установления тарифа на подключение и технологическое присоединение для предприятий ВКХ» на базе Федерации профсоюзов Орловской области.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2.	Главные новости сферы ЖКХ
- Минстрой подготовил изменения и дополнение в ПП РФ №354 в части совершенствования порядка изменения размера платы за коммунальные  услуги,  предоставленные  
с нарушением установленных требований.
Минстрой ЖКХ подготовил Проект постановления Правительства Российской Федерации 
«О внесении изменений в постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 и от 31 декабря 2020 г. № 2467 в части совершенствования порядка изменения размера платы за коммунальные  услуги,  предоставленные  с нарушением установленных требований»
Суть изменений заключается в том, что В случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, у потребителя возникают договорные отношения с двумя контрагентами, каждый из которых в соответствии со ст. 393 ГК РФ самостоятельно несет ответственность за неисполнение договорных
обязательств перед потребителем. При этом в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011г. № 354, отсутствует порядок определения лица, к которому потребитель может обратиться при нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, особенно в случае если перерыв в подаче коммунальных ресурсов или их предоставление с ненадлежащим качеством вызваны неисправностью общего имущества самого МКД. Данный проект установит порядок однозначного определения лица, к которому должен обращаться потребитель в случае нарушения непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, а также регламентирует вопрос компенсации ресурсоснабжающей организации, предоставляющей коммунальные услуги (региональному оператору по обращению с ТКО) собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в случае, если предоставление коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества вызвано ненадлежащим исполнением обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Проектом постановления во исполнение Федерального закона от 27 октября 2020 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в статьи 157 и 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации в части регулирования порядка изменения размера платы за коммунальные услуги, предоставленные с нарушением установленных требований» предусматривается, что изменение размера платы за коммунальные услуги при нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг будет осуществляться лицом, предоставляющим коммунальные услуги в соответствии с заключенным договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг. Также проектом постановления определяется порядок изменения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок взаимодействия в этом случае ресурсоснабжающей организации и лица, ответственного за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
По всей России пройдут проверки размещённой УО информации в ГИС ЖКХ
С 23 марта по 31 мая 2021 года по всей России пройдут внеплановые проверки полноты и достоверности размещённой в ГИС ЖКХ информации о договорах управления и предоставления ЖКУ. Такое поручение дал зампредседателя Правительства РФ Марат Хуснуллин Минстрою РФ и руководителям регионов. В письме от 22.03.2021 № МХ-П16-3531 на имя главы Минстроя РФ Ирека Файзуллина и высших должностных лиц субъектов РФ Марат Хуснуллин попросил органы Госжилнадзора с 23 марта и до конца весны внепланово проверить сведения, которые обязаны размещать в ГИС ЖКХ управляющие организации и исполнители коммунальных услуг, – информацию о договорах управления, договорах предоставления ЖКУ. С 30 марта Минстрой РФ обязан еженедельно представлять в Правительство РФ доклад о том, как идёт исполнение этого поручения в регионах. Перечень информации, которую управляющие домами должны размещать в ГИС ЖКХ, указан в приказе № 74/114/пр. В случае, если орган ГЖН при проверке найдёт нарушения: отсутствие обязательной информации, её неполноту или недостоверность – УО будет привлечена к ответственности по ст. 13.19.2 КоАП РФ. Чтобы избежать такой ситуации, а также не оказаться в отчёте органа ГЖН для Минстроя и Правительства РФ, предлагаем УО проверить полноту раскрытия ими информации в системе с помощью сервиса «Анализ ГИС ЖКХ». Он позволяет увидеть, что нужно исправить или дополнить.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Роспотребнадзор уточнил требование СанПиН
Роспотребнадзор признал требование к управляющим домами ежедневно проводить влажную уборку в многоквартирных домах «технической неточностью». Частота выполнения таких работ утверждается на общем собрании собственников. Ведомство дало такие разъяснения в письме
Роспотребнадзор направил в Минстрой РФ письмо от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23, в котором дал разъяснения по применению СанПиН 2.1.3684-21. Этот документ с 1 марта 2021 года ввёл в действие норму о ежедневной влажной уборке в местах общего пользования в МКД. 
       Ведомство в письме признало, что подобное требование – это техническая неточность. Периодичность проведения уборки в доме должна определяться собственниками помещений на общем собрании и отражаться в договоре управления. Роспотребнадзор уточнил правила уборки в МКД потому, что многие профессиональные объединения, работающие в этой сфере, сплотились и направили письма и обращения во все инстанции, снимали ролики и писали статьи с разъяснениями последствий применения новых норм, требуя их пересмотреть. Отдельно отметим, что письмо Роспотребнадзора – это только уточнения требования к УО по ежедневной уборке в домах. Ведомство подготовило изменения в СанПиН 2.1.3684-21, при этом сам он не отменён. Так что, по прежнему в силе осталось требование после устранения аварий промывать и дезинфицировать систему с обязательным лабораторным контролем качества и безопасности воды, о чём мы рассказали предыдущем информационном бюллетене. Также действуют новые нормы в сфере обращения с ТКО
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- МКД должен жить по новым санитарным правилам
1 марта 2021 года вступили в силу СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». 
Требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений содержатся в разделе VIII новых правил. Например, установлено, что: 
•	мусоропровод нужно чистить, промывать и дезинфицировать не реже чем 1 раз в месяц;
•	во дворах нельзя мыть автомобили, сливать топливо и масло, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели; 
•	гаражи, стоянки, паркинги должны отделяться от жилой части МКД нежилым этажом. Над гаражами нельзя размещать помещения для работы с детьми, медицинские организации; 
•	во дворе со стороны входов в жилые помещения запрещено загружать материалы, продукцию, товары; 
•	земельный участок под МКД необходимо благоустраивать, озеленять, оборудовать электрическим освещением; 
•	придомовую территорию нужно содержать в чистоте; поливать водой при температуре воздуха выше плюс 10 °С, обрабатывать антигололедными препаратами и очищать от снега и льда при температуре ниже 0 °С. 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Заканчивают формировать «одно окно» для бухгалтерской отчетности
Госдума приняла в первом чтении законопроект № 1079338-7, который снимает с организаций обязанность представлять госорганам годовую бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения о ней. 
Дело в том, что с 1 января 2020 года ФНС формирует и ведет ГИРБО — общедоступный государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренный статьей 18 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Бухгалтерскую отчетность организации теперь должны представлять только в один адрес — в налоговую. Отчитываться в органы статистики больше не требуется. 
На очереди следующий этап. ФНС обеспечит свободный доступ к информации, содержащейся в ГИРБО, всем заинтересованным лицам. В том числе госорганам в рамках межведомственного электронного взаимодействия. Сейчас некоторые федеральные законы предусматривают в отдельных случаях не требовать сведения от организаций непосредственно. Законопроект вносит в ряд федеральных законов изменения, которые отменяют обязанность организаций представлять бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения о ней госорганам, и обязывают эти органы получать нужные документы из ГИРБО.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Правильность начислений за ЖКУ проверяет комиссия
В Башкирии во всех городских администрациях действуют специальные комиссии по рассмотрению вопросов правильности начисления платы за ЖКУ. 
Например, специалисты проводят контрольные измерения площадей многоквартирных домов. Выявляются несоответствия данных техпаспортов, ЕРКЦ и ГИС ЖКХ. Во многих домах нежилые площади используются в коммерческой деятельности, но включены в общедомовую собственность и учитываются при расчете платы собственникам. 
Много замечаний к управляющим организациям по состоянию теплового оборудования. По словам заместителя министра ЖКХ республики Марата Шангареева, о 100-процентной готовности к зиме отчитываются все, но реальное состояние дел иное. Марат Шангареев напомнил, что документ о готовности МКД к отопительному периоду должны подписать представители УО, ресурсоснабжающей организации и председатель совета МКД.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Порядок контроля за лифтами установит Правительство
Сейчас Правительство определяет требования по организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, движущихся пешеходных дорожек и эскалаторов. Но контролировать, как эти требования исполняются, она не вправе. 
Ростехнадзор разработал проект федерального закона, дающий Правительству полномочия назначать органы, которые будут контролировать соблюдение требований безопасности по использованию и содержанию лифтов и эскалаторов. В результате появятся основания для госконтроля и штрафов по статье 9.1.1 КоАП. 
Так, за нарушение требований к организации безопасного использования и содержания лифтов должностным лицам грозит штраф 2–5 тыс. руб., а юрлицам — 20–40 тыс. руб. Если такое нарушение создает угрозу жизни или здоровью граждан либо возникновения аварии, для граждан предусмотрен штраф 3–5 тыс. руб., для должностных лиц — штраф 20–30 тыс. руб. или дисквалификация на 1,5 года, для юридических лиц — штраф 300–350 тыс. руб. или приостановлением деятельности на срок до 90 суток. 
Законопроект размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Предполагается, что закон вступит в силу 1 марта 2022 года. 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Мусор — забота управляющего
В Хабаровске УО наказали за несвоевременную уборку придомовой территории.
Прокуратура провела проверку, основанием которой стала информация в интернете. Жители сообщали, что УО не соблюдает жилищное законодательство при содержании общего имущества. 
Проверяющие установили, что УО не обеспечила своевременную уборку прилегающей территории, не контролировала график удаления отходов. В результате санитарное состояние двора было неудовлетворительным. 
По представлению прокурора УО устранила нарушения, привела придомовую территорию в нормальное состояние. И заплатила штраф 125 тыс. руб. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП). 
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Разработана методика оценки технических заключений по состоянию МКД
Фонд содействия реформированию ЖКХ установил порядок оценки технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов. 
Методические рекомендации помогут жителям МКД, экспертам Общероссийского народного фронта, иным заинтересованным лицам оценивать соответствие технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов требованиям законодательства и нормативно-технической документации. 
МКД признают аварийным в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47. Орган МСУ, а в некоторых случаях — орган исполнительной власти субъекта РФ, создает межведомственную комиссию, которая проводит оценку соответствия МКД требованиям указанного Положения и принимает одно из следующих решений: 
•	о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции;
•	о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу;
•	об отсутствии оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ФНС поможет выявить неправильную декларацию
С 1 июля 2021 года начнет действовать закрытый перечень обстоятельств, при которых отчетность считают непредставленной. Среди них — несоответствие декларации по НДС контрольным соотношениям. Содержащий этот перечень пункт 5.3 статьи 174 Налогового кодекса введен Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ. 
Налоговики подготовили проект контрольных соотношений, которые покажут, что декларация заполнена неправильно. Всего предложено 12 контрольных соотношений. Проверять будут в основном соответствие общих сумм (налога и вычетов). Например: 
•	налог к уплате в разделе 1 равен сумме к уплате из разделов 3, 4, 5 и 6 (контрольное соотношение № 2); 
•	сумма вычетов по разделам 3, 4, 5, 6 равна итоговой сумме вычетов по разделу 8 с учетом приложения к этому разделу (контрольное соотношение № 4). 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Налоги и зарплату платить обязательно!
В Тульской области суд приговорил бывшего директора УО к лишению свободы на 2 года и 2 месяца. Гражданин более 1,5 года скрывал денежные средства организации, не желая оплачивать возникшую недоимку по налогам и страховым взносам в размере более 13 млн руб. Он создал схему, по которой деньги направлялись в обход расчетного счета УО и поступали контрагентам, а также подконтрольным юридическим лицам. А затем украденные средства присваивал. 
Также экс-директор задолжал более 1,9 млн руб. своим сотрудникам: 50 человек не получали зарплату более двух месяцев. В ходе следствия гражданин вину не признавал, рассчитаться по долгам отказывался. 
Суд наложил арест на имущество обвиняемого. А также отправил его отбывать наказание в колонию общего режима и на три года лишил права занимать руководящие должности.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Верховный суд напомнил: срок давности при упрощенном производстве считают по-особому
Роспотребнадзор просил суд привлечь предпринимателя к ответственности по КоАП за неисполнение предписания об устранении нарушений. Дело рассмотрели в упрощенном производстве. Первая инстанция и апелляция поддержали требование ведомства. Кассация отменила предшествующие решения, посчитав, что пропущен срок исковой давности в три месяца (ст. 4.5 КоАП). 
Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. В упрощенном производстве не применяется общий порядок, когда можно отложить изготовление полного решения на пять дней. Момент вынесения и подписания резолютивной части считается датой принятия решения. Срок давности в этом случае не зависит от изготовления мотивированного решения (определение Верховного суда от 24.02.2021 № 302-ЭС20-18160).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Критика должна быть конструктивной
Арбитражный суд Тюменской области рассмотрит иск о защите чести, достоинства и деловой репутации. 
В суд обратился директор УО из Тобольска. Судится он с блогерами, которые разместили в интернете серию видеороликов с критикой работы сектора ЖКХ города. Поводом для иска стали уничижительные высказывания и обращения к сотрудникам УО и ее руководителю. Тобольский городской суд изучил представленные документы и направил дело в Арбитражный суд Тюменской области. 
Главные условия, чтобы выиграть такой процесс, назвал Президиум Верховного суда в Обзоре практики рассмотрения судами дел по спорам о защите чести, достоинства и деловой репутации от 16.03.2016. Необходима совокупность трех условий: сведения должны носить явно порочащий характер, должны быть распространены и не соответствовать действительности. 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Взыскание задолженности с доходов должника могут ограничить
Госорганам запретят взыскивать задолженность с ежемесячных доходов должника. Президент поручил ускорить рассмотрение законопроекта № 956530-7, который внесет соответствующие изменения в ГПК, федеральные законы от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и от 28.12.2013 № 400-ФЗ «О страховых пенсиях». 
Президент поручил Госдуме рассмотреть в весеннюю сессию законопроект, который запрещает включать ежемесячный доход гражданина в список имущества, на которое можно обратить взыскание. Этот доход не должен быть меньше прожиточного минимума для трудоспособного населения в целом по России. На 2021 год показатель установлен на уровне 12,7 тыс. руб. 
По мнению авторов законопроекта, новая норма — это механизм дополнительной социальной защиты для пенсионеров, инвалидов и других социально уязвимых категорий граждан. Поправки также коснутся самозанятых и индивидуальных предпринимателей. 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.	Как новые требования СанПиН влияют на работу УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК

Мы подготовили рекомендации о том, как действовать УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, чтобы выполнять требования новых санитарных правил.
Какие санитарные правила действуют с 1 марта 2021 года 
С 1 марта 2021 года для МКД действуют СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (далее — СанПиН № 3684). Их утвердил Главный государственный санитарный врач постановлением от 28.01.2021 № 3. 
СанПиН 2.1.4.1074-01 и другие санитарные документы больше не применяются.
Что в новых санитарных правилах касается работы УО, ТСЖ, ЖСК 
В части работы УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК СанПиН № 3684 регулируют:
•	определение качества поставляемой в помещения потребителей в МКД воды — холодной и горячей;
•	санитарные требования к содержанию земельных участков под МКД, в том числе в части норматива по их поливу и проведению антигололедных мероприятий (п. 124 СанПиН № 3684); 
•	проведение влажной уборки мест общего пользования в МКД с применением моющих и чистящих средств (п. 126 СанПиН № 3684); 
•	требования к размещению, техническому устройству и содержанию контейнерных площадок для накопления ТКО (пп. 2–14, 126 СанПиН № 3684).
Что предпринять УО, ТСЖ, ЖСК, чтобы выполнить требования новых санитарных правил 
УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК могут не менять утвержденный объем работ по содержанию общего имущества в МКД. 
После вступления в силу СанПиН № 3684 управляющие МКД организации стали проводить расчеты, выясняя, сколько будет стоить выполнение новых требований в части ежедневной влажной уборки мест общего пользования в МКД. 
Однако 15 марта 2021 года Роспотребнадзор выпустил разъяснения о том, как применять СанПиН № 3684. 
Ведомство указало на то, что периодичность (кратность) влажной уборки в МКД устанавливается с учетом жилищного законодательства. Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества определяют условиями договора управления или планом работ в ТСЖ. 
В письме от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23 Роспотребнадзор сообщил, что территориальные органы получили методическое письмо о том, что надзор за содержанием мест общего пользования в МКД в части кратности проведения влажной уборки необходимо осуществлять с учетом требований жилищного законодательства. 
Кроме того, Роспотребнадзор с целью единообразного применения подготовил изменения в СанПиН 1.2.3684-21. 
 Вопрос
УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязаны выполнять требования
новых СанПиН 2.1.3684-21?
Да, обязаны.
Но в части кратности влажной уборки мест общего пользования есть исключения. Роспотребнадзор указал, что периодичность (кратность) влажной уборки мест общего пользования в МКД устанавливают с учетом жилищного законодательства. Такая позиция изложена в письме Роспотребнадзора от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23.
УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК обеспечивают содержание мест общего пользования в МКД, в том числе подъездов, в соответствии с требованиями законодательства. Законодатель установил, что требования в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения — обязательные (абз. 1 ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса). При этом перечень работ и услуг, периодичность их выполнения устанавливают условиями договора управления или плана работ в ТСЖ, ЖСК, ЖК. 	

Пример ответа об уборке подъезда не по СанПиН

Если получите запрос или жалобу на то, что УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК не проводит уборку мест общего пользования в соответствии с СанПиН 2.1.3684-21, подготовьте подробный письменный ответ. Пример такого ответа мы показали на рисунке. 
Как быть с оплатой большего объема работ 
УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК не могут в одностороннем порядке изменить размер платы. Это правило касается и случая, когда объем работ меняется из-за нововведений в законодательстве. 
Исключением из общего правила бывают случаи, когда в законе указано, вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК изменить размер платы. Например, так было с введением в законодательство понятия «ТКО». Что касается указания в договоре управления на порядок изменения размера платы, то важны формулировки. Подобные ситуации часто доходят до суда. 
При управлении МКД управляющей организацией размер платы собственники помещений утверждают на общем собрании. 
Если в доме создано ТСЖ, ЖСК, ЖК, плату утверждают на собрании членов товарищества, кооператива. Изменять плату в одностороннем порядке незаконно. 
Если общее собрание об утверждении размера платы на 2021 год или собрание членов ТСЖ уже состоялось, попробуйте пересмотреть расходование денежных средств в рамках действующего размера платы и объема утвержденной сметы. Важно понимать, что перераспределение средств не должно привести к ненадлежащему качеству оказанных услуг и выполненных работ. 
Какое грозит наказание за нарушение СанПиН 
Штраф от 10 тыс. до 20 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток — такая ответственность предусмотрена за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Ответственность установлена частью 6.3 КоАП. 
Проверяющий из Роспотребнадзора может уделить внимание периодичности уборки подъездов и других мест общего пользования в МКД и будет оценивать: 
•	нарушение действующих санитарных правил и гигиенических нормативов;
•	невыполнение санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий.
Проверяющий из ГЖИ по-прежнему оштрафует УО, ТСЖ, ЖСК за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД.
Как отличаются штрафы, мы показали в таблице.
ТАБЛИЦА Кто на основании чего оштрафует за уборку подъездов и других мест общего пользования в МКД 

Ответственный	Роспортебнадзор	ГЖИ	 	Штраф, руб.	Основание	Штраф, руб.	Основание	
УО	10–20 тыс.	Статья 6.3.КоАП 	250–300 тыс.	Часть 2
статьи 14.1.3 КоАП 				
ТСЖ, ЖСК, ЖК			40–50 тыс.	Статья 7.22. КоАП 				

Кто проверит, как УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК выполняют требования СанПиН 
И Роспотребнадзор, и ГЖИ все так же следят за качеством работы УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК — каждый в своей области.
Представитель Роспотребнадзора вправе проверить, как управляющая МКД организация исполняет санитарные требования. Например, выполняется ли сухая и влажная уборка мест общего пользования с применением моющих средств. 
Территориальные органы Роспотребнадзора получили методическое письмо в части надзора за содержанием мест общего пользования в МКД, кратности проведения влажной уборки (письмо Роспотребнадзора от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23). 
Роспотребнадзор указывает на то, что проверять кратность уборки в подъездах МКД следует не только по СанПин № 3684, но и с учетом жилищного законодательства. 
Проверяющий из ГЖИ по-прежнему проверяет факт нарушения лицензионных требований в отношении УО и надлежащее содержание общего имущества в отношении ТСЖ, ЖСК, ЖК. 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 

4.	УО должна сначала делать, потом спорить. Верховный суд напомнил, кто отвечает за общее имущество
В одном из дел ГЖИ потребовала от УО «лишь устранить выявленные повреждения». Доводы УО о том, что это возможно только в рамках капитального ремонта, услышали не все судебные инстанции. Не помогло даже экспертное заключение. Читайте в статье о том, что сначала нужно ремонтировать, а только потом или параллельно судиться с застройщиком. Почему так — разъяснил Верховный суд1. 

1Определение Верховного суда от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751. 
2 Утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. 

Что произошло 
В апреле 2019 года ГЖИ по обращению жителей проверила, как УО исполняет обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в МКД. На внеплановой выездной проверке инспекторы осмотрели крышу МКД и обнаружили просветы, повреждения, отверстия в кровле. Из-за этих дефектов подтапливало квартиры. 
Проверяющие указали, что УО не обеспечила надлежащее содержание крыши МКД, чем нарушила пункт 7 Минимального перечня2 и пункт 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Госжилинспекция выдала УО предписание устранить выявленные недостатки до 01.06.2019. 
УО оспорила решение инспекции в суде. Просила признать выданное предписание незаконным.
Спор рассматривали несколько инстанций, судьи принимали то сторону УО, то сторону ГЖИ. Окончательное решение по делу вынес Верховный суд. 
Как свои интересы отстаивала УО 
УО приняла спорный МКД в управление по результатам открытого конкурса в августе 2018 года. Компания признавала, что крыша требует ремонта из-за недоделок при строительстве. Ремонтные работы проводили, но проблему протечек они не решили. Жители МКД свидетельствовали в суде первой инстанции, что претензий к УО у них нет, так как компания делает все возможное, чтобы поддерживать общее имущество в удовлетворительном состоянии. 
УО считала требования ГЖИ неисполнимыми, так как выявленные дефекты кровли невозможно устранить в рамках содержания и текущего ремонта общего имущества МКД. У компании нет средств на столь масштабные работы, а увеличить размер платы для собственников нельзя. 
УО обращалась к застройщику с требованиями устранить выявленные недостатки. Также компания просила помощи у городской администрации — заказчика строительства. В этот МКД переселили граждан из аварийного жилья, и дом еще находился на гарантии застройщика. В ноябре 2018 года администрация подала судебный иск, чтобы обязать застройщика устранить строительные недостатки в рамках гарантийных обязательств. Прокурор города подал аналогичный иск к администрации и застройщику. На момент спора с ГЖИ решений по искам еще не было. 
Также в июне 2019 года УО получила заключение по результатам строительно-технической экспертизы крыши МКД. Из него следует, что выявленные ГЖИ дефекты кровли — это строительные дефекты. Их появление не связано с ненадлежащим содержанием. Это заключение УО представила суду. 
Почему суды поддерживали требование УО 
Суд первой инстанции и кассационный суд признали, что ГЖИ выдала предписание в пределах своих полномочий. Но и только. 

К СВЕДЕНИЮ
Управляющая МКД организация должна выполнять все текущие и неотложные работы независимо от того, упоминаются ли в договоре конкретные действия и есть ли особое решение общего собрания собственников. Законодательство не ставит обязанность по содержанию общего имущества МКД в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками помещений соответствующего решения (постановление Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10).

Суды проанализировали законодательство, устанавливающее обязанности УО и подтвердили, что она должна обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, имущества (ст. 161, 162 Жилищного кодекса). УО выполняет все услуги и работы в соответствии с договором управления за установленную плату. Минимальный перечень таких услуг и работ Правительство определило в постановлении от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень). А Технический регламент о безопасности зданий и сооружений предписывает эксплуатирующей организации проводить техническое обслуживание, периодические осмотры, контрольные проверки и мониторинг состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также текущие ремонты (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ). 
В результате суды пришли к выводу, что обязанности УО ограничены выявлением недостатков и проведением восстановительных работ — плановых или обусловленных срочной необходимостью, чтобы поддержать исправность, работоспособность общего имущества в МКД, частично восстановить его ресурс. При этом проводить капремонт на средства от платы собственников помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества недопустимо, если нет соответствующего решения общего собрания собственников. 
В экспертном заключении работы, необходимые для устранения выявленных дефектов и недостатков, оценены в 338 512 руб. Суд согласился с мнением УО о том, что эти работы — капитального характера. 
Также суды отметили, что УО предпринимала все необходимые меры для устранения выявленных недостатков. Но выполненные неотложные срочные работы не устранили проблемы. 
Суды указали, что выполнение оспариваемого предписания не приведет к надлежащему результату, а вопрос об устранении выявленных строительных дефектов должны решать заказчик и застройщик в рамках гарантийных обязательств. Кроме того, споры с участием указанных лиц рассматривают суды. 
Суды пришли к выводу, что предписание ГЖИ является неисполнимым. Исполнимость предписания — один из элементов его законности (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.07.2013 № 2423/13). Исходя из всего изложенного, суды признали предписание незаконным. 
Почему апелляционный суд признал правоту ГЖИ 
ГЖИ утверждала, что выдала УО предписание из-за того, что та не исполняла свои обязанности: не поддерживала в исправном состоянии общее имущество МКД. При этом требовала не отремонтировать всю кровлю, а лишь устранить выявленные повреждения и просветы над двумя квартирами. Эти работы есть в Минимальном перечне. 
Также ГЖИ указала, что УО еще до проведения открытого конкурса управляла спорным МКД и знала о его техническом состоянии и недостатках кровли. Это подтверждено актами осмотров от 26.04.2018 и от 20.09.2018 и письмами в адрес застройщика и городской администрации. При этом никаких ремонтных работ не проводилось. С даты выдачи предписания прошел почти год, а кровля все еще находится в неисправном состоянии. 

1 Утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. 

Суд принял доводы ГЖИ и обратился к законодательству. Так, пункт 4.6.1.1 Правил № 1701 обязывает УО обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода, вовремя проводить техосмотры и профилактические работы в установленные сроки. Деформации и повреждения кровельных конструкций следует устранять, не допуская дальнейшего развития (п. 4.6.1.2 Правил № 170). Незамедлительно устранять нарушения кровли, приводящие к протечкам, требует и пункт 7 Минимального перечня. 
Также апелляционный суд напомнил о разъяснениях, которые дал Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10. Высший судебный орган указал, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. 
По мнению апелляционного суда, выводы экспертного заключения о строительных дефектах кровли не означают, что недостатки, которые выявили госжилинспекторы, УО не должна устранять в рамках содержания общего имущества. Указанная в экспертном заключении сумма расходов на ликвидацию строительных дефектов и недостатков не отражает возможные расходы УО на исполнение предписания ГЖИ. 
ГЖИ выдала предписание более чем за месяц до получения экспертного заключения. Но законность акта инспекции оценивают на момент его принятия. Поэтому суд не принял указанное заключение в качестве доказательства, опровергающего установленные в ходе проверки нарушения. Но УО может использовать этот документ для решения вопросов о гарантийных обязательствах с застройщиком. 
Апелляционный суд признал, что предписание ГЖИ соответствует законодательству и не нарушает права и законные интересы УО в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 
Что решил Верховный суд 
Верховный суд поддержал позицию апелляционной инстанции.
Законодатель установил безусловную обязанность УО выполнять входящие в Минимальный перечень работы по содержанию и ремонту общего имущества вне зависимости от обязательств иных лиц, а в определенных случаях — незамедлительно. 
Именно УО обязана поддерживать в исправном состоянии общее имущество в МКД в силу действующего законодательства и условий договора управления. Исполнять эту обязанность следует независимо от качества работы застройщика и выполнения им своих обязательств. 
Кроме того, УО должна выполнять необходимые ремонтные работы даже в том случае, если собственники помещений не приняли решение об их проведении и не зафиксировали их в тексте договора. 
Выводы 
Дом-новостройка может таить в себе опасность. Если в течение гарантийного срока проявятся дефекты строительства, угрожающие общему имуществу, придется устранять их своими силами. Нельзя откладывать ремонт, дожидаясь реакции застройщика. Не стоит также перекладывать на собственников решение этих вопросов. Счет за понесенные расходы можно предъявить затем застройщику в порядке регресса. 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
5.	Вправе ли надзорный орган заменить специальную статью КоАП на общую
Один из членов профессионального объединения рассказал о том, как орган пожарного надзора привлёк его к ответственности по статье «Нарушение требований пожарной безопасности» за неисполнение ранее выданного предписания. Вправе ли надзорный орган так поступить
В КоАП РФ есть общие статьи и специальные нормы, описывающие частные случаи нарушений
Ведомство провело проверку, зафиксировало нарушения и выдало предписание. Позже после повторной проверки надзорный орган составил акт о невыполнении требований. Такое нарушение, как считает УО, должно квалифицироваться по ч. 12 ст. 19.5 КоАП РФ – невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего федеральный государственный пожарный надзор. Данная норма предусматривает наказание в виде административного штрафа для должностных лиц от трёх до четырёх тысяч рублей, а для организаций – от семидесяти до восьмидесяти тысяч рублей. Однако, когда УО получила от ведомства протокол, там была указана ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ – нарушение требований пожарной безопасности. Штрафы по данной статье выше, чем по ст. 19.5 КоАП РФ: для должностных лиц – от шести до пятнадцати тысяч рублей; для ИП – от двадцати до тридцати тысяч рублей, для юрлиц – от ста пятидесяти до двухсот тысяч рублей. Управляющая организация с такой трактовкой нарушения не согласилась и обратилась в орган пожарного надзора. Но ведомство настаивало на правильности своих действий, ссылаясь на то, что есть судебная практика, подтверждающая их правоту. УО попросила экспертов Ассоциации «Р1» разъяснить этот вопрос и прокомментировать правомерность действий надзорного органа.
Общая статья не применяется при наличии специальной нормы для совершённого правонарушения
       Ситуацию с законностью замены ч. 12 ст. 19.5 КоАП РФ о невыполнении предписания органа госпожнадзора на ч. 1 ст. 20.4 КоАП о нарушении требований пожарной безопасности прокомментировала Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. Она привела примеры из судебной практики, которые доказывают правоту управляющей организации. Например, в деле № А33-11416/2012 компания после проверки органом пожарного надзора была привлечена к ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ и оштрафована на 160 тысяч рублей. Согласно постановлению ведомства, юридическое лицо нарушило п.п. 4,14 Норм пожарной безопасности «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией» (НПБ 110-03). Компания не согласилась с нормой КоАП РФ, по которой её привлекли к ответственности. Но суд первой инстанции встал на сторону органа пожарного надзора: компания совершила нарушения требований пожарной безопасности и была наказана по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ. Однако апелляционный и кассационный суды с этим не согласились. Согласно п. 4 НПБ 110-03, который, согласно протоколу, нарушила компания-истец, в зданиях и сооружениях следует защищать соответствующими автоматическими установками все помещения независимо от площади. В п. 14 НПБ 110-03 указано, что перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией, представлен в обязательном приложении. 
Апелляционный суд указал, что нарушение требований об оборудовании помещений системой автоматического пожаротушения, образует объективную сторону правонарушения, предусмотренного ч. 4 ст. 20.4 КоАП РФ (действовала на момент рассмотрения дела, утратила силу согласно Федеральному закону от 28.05.2017 № 100-ФЗ). Судья отметил, что при наличии нормы, специально предусматривающей ответственность за совершение административного правонарушения, общая норма не подлежит применению. Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10, если при оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности суд установит, что оно содержит неправильную квалификацию правонарушения, предписание признаётся незаконным (ч. 2 ст. 211 АПК РФ). Решение первой инстанции было отменено, а иск компании удовлетворён. Кассационный суд поддержал апелляционный и согласился с выводами о том, что орган пожарного надзора неправильно квалифицировал норму КоАП РФ, привлекая организацию к ответственности за установленные нарушения.
Неправильная квалификация нормы КоАП РФ в предписании – основание для признания документа незаконным
Это дело не единственное в судебной практике, когда суды отменяют составленные надзорными органами протоколы из-за неправильной квалификации нарушения по КоАП РФ. Так, в деле № А33-8051/2012 организация так же, как и в рассмотренном выше споре, после проверки соблюдения требований пожарной безопасности была привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ. Ей вменялось в вину то, что проверяемое помещение не было оборудовано:
- автоматической установкой пожарной сигнализации в соответствии с требованиями НПБ 110-03; 
- системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в соответствии с требованиями НПБ 104-03. 
Компания получила штраф в 150 тысяч рублей по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ. Но суд первой инстанции установил, что выявленные нарушения образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 4, а не ч. 1 ст. 20.4. КоАП РФ – нарушение требований пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам либо системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации, системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях. На этом основании постановление органа Госпожнадзора было признано незаконным и отменено. Решение первой инстанции утвердил апелляционный суд.
Запомнить 
Если управляющая организация получила предписание/протокол от надзорного органа и видит, что ведомство квалифицировало нарушения по общей статье, хотя для них есть специальная статья КоАП РФ, то компании следует оспаривать такие действия в судебном порядке. Как показывает приведённая выше судебная практика, в таких ситуациях судьи встают на сторону истцов, основывая свои решения на п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 и ч. 2 ст. 211 АПК РФ. УО следует помнить и твёрдо стоять на своём в спорах с надзорными органами: при наличии нормы, специально предусматривающей ответственность за совершение административного правонарушения, общая норма не подлежит применению. На практике существует десяток причин и способов оспорить протокол об административном правонарушении, если УО считает, что надзорное ведомство нарушило при его составлении нормы материального права. Об этом, обобщая свою практику, рассказала исполнительный директор Ассоциации «Р1» на нашем портале в статье «10+ оснований для УО, чтобы оспорить протокол о правонарушении».

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6.	Как обслуживать МКД с терморегуляторами
Виды терморегуляторов 
Терморегулирующий клапан — вид трубопроводной арматуры. Конструктивно он выполнен как регулирующий клапан, который поддерживает заданный уровень температуры воздуха путем автоматического регулирования количества протекающего через клапан теплоносителя. Такое определение содержит пункт 3.1.1 ГОСТ 30815–2019 «Терморегуляторы автоматические отопительных приборов систем водяного отопления зданий. Общие технические условия». 
Терморегулятор состоит из регулирующего клапана и регулятора температуры (термоголовки, термостата) (рисунок 1). 
РИСУНОК 1 Состав терморегулятора с термостатом

Без термоголовки регулирующий клапан не обеспечивает автоматического регулирования температуры. Но у него может быть рукоятка или защитный колпачок — с их помощью изменяют вручную количество протекающего через клапан теплоносителя. 
Регулятор температуры включает датчик и рукоятку установки температуры. Это устройство обеспечивает необходимое перекрытие проходного сечения клапана в автоматическом режиме. 
Роль терморегулятора в составе общего имущества МКД 
Чтобы признать радиатор имуществом собственника, перед ним должны быть установлены отключающие устройства. Они, в свою очередь, должны позволять полностью перекрыть подачу теплоносителя в батарею для ее ремонта или демонтажа. Возникает вопрос, можно ли приравнять терморегулятор к запорному крану. Для ответа придется изучить технические характеристики прибора от его производителя. 
Например, в техническом паспорте одной из распространенных моделей терморегулятора указано, что отключать подачу коммунального ресурса регулировочным колпачком нельзя. Для этих целей нужно использовать запорную рукоятку (рисунок 2). Проблема в том, что такая рукоятка не входит в комплект поставки клапана. Соответственно, и застройщик не может передать ее собственникам помещений. На практике случается, что жители перекрывают регулирующий клапан именно защитным колпачком, а не запорной рукояткой. В результате таких действий происходят затопления. 
РИСУНОК 2 Фрагмент техпаспорта на терморегулятор

Получается, что при схеме подключения как на рисунке 3 радиатор не будет входить в состав общего имущества только при условии, что в соответствии со своими техническими характеристиками терморегулятор способен полностью перекрывать подачу теплоносителя. Тогда терморегулятор будет выполнять роль первого запорного крана. 
РИСУНОК 3 Подключение радиатора отопления через терморегулятор 
	1 — радиатор отопления;
2 — стояк отопления (однотрубная система),
3 — терморегулятор;
4 — байпас (перемычка);
5 — запорное устройство (вентиль, кран). 	

Терморегулятор = запорный кран 
Итак, в ряде случаев радиаторный терморегулятор может выполнять функции первого отключающего устройства на стояках отопления в помещениях МКД (с учетом его производственных характеристик). Разберемся, входит ли он в таком случае в состав общего имущества МКД. 
Выводы о том, что первые отключающие устройства на отводах стояков ГВС, ХВС и газоснабжения относятся к общему имуществу МКД, содержатся в подпункте «д» пункта 2, пунктов 5 и 6 Правил содержания общего имущества1 и решении Верховного суда от 22.09.2009 по делу № ГКПИ09-725. 

1 Утверждены постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. 

Такое мнение поддерживает Минстрой в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04. Министерство указало, что собственники и УО в приложении к договору управления МКД могут разграничить эксплуатационную ответственность в отопительной системе. Ответственность за обогревающие элементы может быть возложена на собственника помещения, а за стояки и сами отключающие устройства — на УО. 
Суды при рассмотрении споров основываются на указанных позициях и относят терморегуляторы, которые выполняют роль первого отключающего устройства, к общему имуществу МКД (решения Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 06.11.2019 по делу № 2–3011/2019, Октябрьского районного суда г. Санкт-Петербурга от 18.09.2019 по делу № 2–2852/2019). 
Но есть и противоположные доводы. Так, некоторые суды указывают, что основное предназначение терморегулятора — регулирование теплоотдачи конкретного радиатора с целью поддержания комфортных температурных условий в отапливаемом помещении и экономии энергии. Поэтому вину за аварии, которые происходят из-за поломки терморегуляторов, возлагают на собственников помещений, в которых они установлены (решения Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 18.07.2018 по делу № 2–515/2018, Октябрьского районного суда г. Мурманска Мурманской области от 09.09.2019 по делу № 2–5059/2019).
 Справка
Гарантийный срок для терморегуляторов
Для технологического и инженерного оборудования установлен трехлетний гарантийный срок. Его исчисляют со дня подписания акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Поэтому суды исходят из срока гарантии: если авария из-за неисправности терморегуляторов произошла в течение гарантии застройщиков, то на них и возлагают вину.
Если застройщик представит доказательства отсутствия своей вины, то его освободят от ответственности. Такими доказательствами, например, могут быть сведения выхода прибора из строя из-за вмешательства в его конструкцию или из-за некачественного теплоносителя (решение Свердловского районного суда г. Иркутска Иркутской области от 16.06.2017 по делу № 2–3359/2017).

 

Обслуживание терморегуляторов 
Терморегуляторы, которые входят в состав общего имущества МКД, необходимо регулярно осматривать и обслуживать: 
•	проверять на герметичность и работоспособность;
•	удалять шлам и посторонние частицы.
Такое обслуживание нужно проводить один или два раза в год: после окончания отопительного периода и перед его началом. Такой порядок установлен в пунктах 6, 10, подпункте «б» пункта 11, пунктах 13, 14, 18, 42 Правил содержания общего имущества, пунктах 5.1.1, 5.1.2, 5.1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------  
7.	Инструкция, как сделать корректировку платы за отопление в 2021 году
Перед вами инструкция, которая поможет провести корректировку платы за 2020 год по услуге «отопление». В статье ответы на вопросы управленцев о перерасчете платы и совет, как объяснить жителям увеличение платы. 
Кто должен сделать перерасчет платы за отопление

Управленцы из 23 регионов страны должны сделать корректировку платы за 2020 год (рисунок 1). Именно в этих субъектах власти решили, что плату за отопление нужно считать равномерно в течение 12 месяцев. 

РИСУНОК 1 Регионы, в которых нужно сделать корректировку платы за отопление 

К СВЕДЕНИЮ
Если собственники помещений приняли и реализовали решение о переходе на прямые договоры в 2019 году, то корректировку за 2020 год делает РСО.
Для случаев, когда переход на прямые договоры произошел позже, управленец обязан пересчитать плату за тот период, когда был исполнителем КУ.

Но и в этих субъектах есть исключения — от перерасчета освобождаются те, в чьих домах не установлены ОДПУ на тепловую энергию. 
Когда делать корректировку платы 
Делать перерасчет нужно в I квартале года, следующего за расчетным. То есть корректировку за 2020 год нужно было сделать до 31 марта 2021 года. Сейчас, в апреле, вы выставляете платежные документы за март 2020 года. Покажите перерасчет в этом платежном документе, если не сделали этого раньше. Такой срок устанавливает пункт 42(1) Правил, утвержденных постановлением Правительства от 05.06.2011 № 354 (далее — Правила № 354). 
УО и ТСЖ интересует вопрос — как правильно исчислять год. Брать для расчета календарный год (с 1 января по 31 декабря) или 365 дней, которые фактически отработал ОДПУ тепловой энергии. Как правило, его задают управленцы, которые оборудовали дома ОДПУ в середине года или приняли новостройку в управление не с начала календарного года. 
В такой ситуации руководствуйтесь положениями Правил № 354. Так, в пункте 42(1), который описывает способы оплаты КУ, указано, что расчет за услугу производят «равномерно в течение календарного года». Поэтому, несмотря на даты ввода ОДПУ в эксплуатацию, корректировку нужно проводить в I квартале следующего календарного года. 
Как сделать перерасчет
Для корректировки платы вам понадобятся данные об уже начисленных суммах платы за отопление по каждому помещению, которые вы исчисляли исходя из норматива потребления или среднего коэффициента потребления КУ. Сложите суммы ежемесячных начислений, чтобы получить значение за год. 
Далее рассчитайте плату по отоплению по каждому помещению исходя из показаний ОДПУ за 2020 год. Для этого используйте те же формулы расчета, только вместо норматива или средней величины подставляйте реальный объем потребления по ОДПУ. 
После того как у вас будет сумма начисленной платы и рассчитанной по показаниям ОДПУ, найдите разницу между этими величинами. Сама разница и будет корректировкой, которую нужно отразить в платежке потребителей. Расчет ведите по формуле 3(4) приложения 2 к Правилам № 354 (рисунок 2). 
РИСУНОК 2 Как вычислить размер корректировки платы за отопление 

Как отразить корректировку в платежном документе 

Разъяснение о перерасчете

Размер перерасчета укажите в платежном документе в графе «отопление».
Если доначисленная сумма превышает 25 процентов от ежемесячной платы за услугу «отопление», то вы обязаны предложить потребителям рассрочку вплоть до 12 месяцев. 
Не ограничивайтесь отражением корректировки в квитанции, известите жителей дополнительно о своих действиях. Расскажите, что весь предыдущий год они платили за отопление по данным зимы 2019/2020, а она была значительно теплее. Теперь вы скорректировали плату на основании закона. Укажите, что готовы предоставить рассрочку всем, кто в ней нуждается, и предложите обратиться за ее оформлением к конкретному сотруднику вашей организации. 
Такое разъяснение разместите на платежном документе, сайте, доске объявлений. Жители поймут, почему сумма платежа изменилась, и будут задавать меньше вопросов. 
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
 Вопрос
В одной из квартир сменился собственник. Можно ли сделать перерасчет платы на имя нового владельца квартиры по лицевому счету помещения?
Нет, нельзя. 
Законодательство не предусматривает переход прав требования при корректировке платы за отопление от одного потребителя к другому. Поэтому исполнитель КУ должен учитывать, кто потреблял услуги в расчетном периоде. А при смене собственника помещения нужно предъявить доначисление или вернуть излишне уплаченную сумму бывшему владельцу квартиры.
Такую позицию подтверждает совокупность норм статьи 210 Гражданского кодекса и статей 30, 39, пункта 5 статьи 153 Жилищного кодекса. 	
Что будет, если не сделать корректировку платы 
Если управляющая организация не проведет корректировку платы за отопление, она нарушит лицензионные требования. О таком факте ГЖИ узнает из жалобы жителя или при плановой проверке организации. В результате УО получит штраф за нарушение по части 2 статьи 14.1.3 КоАП и предписание на устранение нарушения. 
Для жилищных объединений наказание за несвоевременную корректировку платы по услуге «отопление» не предусмотрено, но исполнить предписание ГЖИ придется и им. 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
7.	Короткие ответы на ваши вопросы
Управленец вправе подать заявление о признании должника по ЖКУ банкротом?
Да, вправе, но при определенных условиях.
Заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд на основании вступившего в силу решения суда о взыскании задолженности за ЖКУ. 
Суд принимает такое заявление, если одновременно выполнены два условия:
•	размер задолженности не менее 500 тыс. руб.;
•	последний платеж от должника поступил более трех месяцев назад от даты требования об оплате. 
Такие условия установлены в пункте 2 статьи 7, части 1 статьи 213.3 и части 1статьи 213.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — Закон о банкротстве). 
К заявлению приложите документы, которые требуются в соответствии со статьей 126 АПК и статьями 39 и 40 Закона о банкротстве. 
Собственники помещений вправе исключить часть земельного участка из состава общего имущества?
Да, вправе. Но для этого придется получить согласие всех собственников помещений.
Решение об отказе от части земельного участка, который относится к общему имуществу МКД, принимают все собственники помещений в МКД единогласно. Это следует из части 1 статьи 7, части 3 статьи 36 Жилищного кодекса, части 2 статьи 53 Земельного кодекса. 
На общем собрании собственники должны проголосовать:
•	за раздел земельного участка на две части;
•	постановку вновь сформированных участков на государственный кадастровый учет;
•	отказ от спорного участка в рамках части 2 статьи 53 Земельного кодекса; 
•	выбор ответственного лица, которое будет взаимодействовать с органами МСУ по вопросам раздела земельного участка. 
Как правильно заключать договоры ресурсоснабжения: по каждому дому или на группу домов?
Законодательство не содержит прямого указания, в отношении скольких домов заключать договоры ресурсоснабжения. На практике встречаются оба варианта. 
При выборе рекомендуем исходить из условий контроля за поставкой объемов КУ, ее качества и размера накапливаемой задолженности. Если условия договора на группу домов позволят отслеживать эти параметры в разрезе каждого дома, то заключать отдельные соглашения на каждый МКД не нужно. 
Собственник помещения вправе отозвать письменное решение после окончания голосования на общем собрании?
Нет, не вправе.
Голосование на общем собрании — это право, а не обязанность собственника помещения МКД. Поэтому собственник, который реализовал такое право, считается участником общего собрания. Это следует из норм частей 2, 3 статьи 47 и части 1 статьи 48 Жилищного кодекса. 
Поэтому вы вправе не возвращать бланк решения и учитывать голоса такого собственника при подведении итогов общего собрания. 
В каких случаях РСО может применить норматив потребления КУ по отоплению?
РСО вправе рассчитывать плату за отопление исходя из норматива потребления только в двух случаях: 
•	в МКД отсутствует ОДПУ;
•	ОДПУ вышел из строя.
Такие условия предусмотрены подпунктом «б» пункта 25(1), подпунктом «в(2)» пункта 21 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124 (далее — Правила № 124). 
Если ОДПУ тепловой энергии вышел из строя, объем коммунального ресурса определяют:
•	в течение трех расчетных периодов с момента выхода прибора учета из строя — по нормам подпункта «в(2)» пункта 21 Правил № 124; 
•	по истечении указанного периода — в соответствии с подпунктом «в(1)» пункта 21 Правил № 124. 
Кто должен принимать решение о согласовании установки внешнего блока кондиционера на фасаде МКД?
Ограждающие и несущие конструкции дома входят в состав общего имущества МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Таким образом, установку внешнего блока кондиционера необходимо согласовать с собственниками помещений в доме, то есть по решению общего собрания собственников. 
Решения о пользовании общим имуществом в МКД должны быть приняты большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Такие правила установлены пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса. 
УО может взыскать долг за ЖКУ с членов семьи собственника?
Да, может, в судебном порядке.
Обязанность по внесению платы за ЖКУ есть как у собственника помещения в МКД, так и у дееспособных членов его семьи. Такая солидарная ответственность установлена частью 3 статьи 31 и статьей 153 Жилищного кодекса. На эту обязанность указал Пленум Верховного суда в пункте 29 постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». 
Может ли управленец не отвечать на запросы лиц, которые не имеют прав собственности на помещение в МКД?
Нет, ответы на такие запросы нужно предоставлять.
Управляющие организации обязаны реагировать на запросы и обращения как от собственников, так и от посторонних лиц. 
УО должна ответить такому заявителю в течение 30 календарных дней с даты регистрации запроса или обращения. Срок ответа можно продлить, если управленцу необходимо запросить дополнительную информацию по заявке. Это следует из пункта 37 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416. 
Провайдер должен получить согласие жителей МКД на использование информационных досок в подъезде дома для размещения своей рекламы?
Да, должен.
Стены подъездов, информационные доски входят в состав общего имущества в МКД. Это следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. 
Заинтересованные лица обязаны получать согласие от собственников помещений для размещения рекламы на инфостендах, а также согласовывать условия их использования. Такие правила установлены подпунктами 3, 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса. 
Переходит ли право требования по корректировке платы за КУ по отоплению при смене собственника помещения?
Нет, не переходит.
Законодательство не предусматривает переход прав требования по корректировке платы за КУ по отоплению от одного потребителя к другому при перемене собственника помещения в МКД либо от одного помещения к другому. 
Исполнитель начисляет плату за КУ в отношении конкретного потребителя и помещения. На это прямо указано в пункте 2 статьи 153 Жилищного кодекса. 
У собственника помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает только с момента возникновения права собственности на такое помещение. Поэтому и корректировка платы за отопление, доплата или возврат переплат должны происходить в отношении именно этого потребителя и помещения. 
Что предпринять УО, чтобы не допускать некорректную эксплуатацию лифтов?
Законодательство не содержит положений, которые регламентируют действия УО, поскольку лифты относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это определено пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса. 
Если жители нарушают правила пользования лифтами, рекомендуем управляющим учитывать грузоподъемность и техническое состояние подъемного оборудования. 
На практике управленцы контролируют эксплуатацию лифта двумя путями:
•	службой консьержей;
•	системой видеонаблюдения.
Кто из управленцев обязан использовать онлайн-кассы?
УО обязаны использовать онлайн-кассы при приеме платежей за ЖКУ от физического лица, если оно оплачивает услуги: наличными или использует платежную карту в офисе УО; через отделение банка, с которым УО не заключила агентский договор; в личном банковском кабинете; на сайте УО. 
ТСЖ и ЖСК обязаны применять онлайн-кассу, если принимают платежи наличными или через терминал, а также когда оказывают дополнительные услуги. 
Обязанности по применению контрольно-кассовой техники устанавливают пункт 1 статьи 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2018 № 192-ФЗ. 
  
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Настоящий Информационный бюллетень подготовлен Региональным отраслевым объединением работодателей Ассоциацией организаций жилищно-коммунального хозяйства Орловской области для специалистов предприятий-членов этой некоммерческой организации с использованием публикаций электронных изданий ООО «МЦФР-пресс»,
а также информационных порталов Управление ЖКХ и Рос-Квартал.

г. Орёл
апрель 2021 г.